سلاطین مسکن
حاشیه‌های بازار مسکن و سلاطین آن
شاید تعجب کنید اگر بگوییم جایی که همیشه از بازار و نوسانات اقتصادی تاثیر می‌پذیرد دادگاهها و مراجع قضایی است. با کوچکترین شروع نوسان در بازار بورس، طلا، بیت‌کوین و... جرم‌هایی با این موضوعات محقق می‌شود. با افزایش انگیزه مردم برای سرمایه گذاری فرصت طلبان در این بازارها جولان می‌دهند. روزی پرونده‌ای با چند هزار شاکی در حوزه طلا، روزی سبد گردانهای بورسی، زمانی بازار رمز ارز و در سال اخیر نیز بازار پر تلاطم سلاطین مسکن.
اما گویا مسکن حسابش کاملا جدا است.
بنگاه‌های املاک که واسطه معاملات در کشور هستند. هدف از اعطای مجوز به آنها تسهیل معاملات بوده در این بازار پر تلاطم داستان دیگری دارند.
جستاری در باب سلاطین مسکن
پرونده‌ای در همین زمینه
در پرونده‌ای که اخیرا وکالت آن را به عهده گرفته‌ام فردی با سابقه درخشان اقدام به پیش فروش املاک و انعقاد قرارداد مشارکت با مالکین نموده است. متاسفانه هر واحد را به افراد مختلف فروخته یا اصلا واحدی که وجود خارجی نداشته را با دیگران معامله کرده است .
این در حالی است که معرف این فروشنده کسی غیر از بنگاه‌های املاک نبوده متصدی دفتر املاک موظف به بررسی مدارک مالکیت یا قرارداد مشارکت بوده و دانسته یا ندانسته در هر دو صورت متهم است. بنگاه‌هایی که در بهترین و معتبر ترین محله‌های پایتخت با سابقه طولانی اقدام به وساطت در معامله‌ای می‌نمایند که مستندات واقعی ندارد.
جالب‌تر آنکه طبق تعرفه ،یک درصد حق کمیسیون اخذ می‌نماید یعنی اگر میانگین قیمت ملک در تهران را سه میلیارد در نظر بگیریم بنگاه صرفا با انعقاد قرارداد سیصد میلیون تومان دریافت می‌کند و این مبلغ هنگفت وقتی ناعادلانه محسوب می‌شود که این شغل نه مانند یک سرمایه‌گذار سرمایه اولیه می‌خواهد و نه مانند پزشک و وکیل تحصیلات آکادمیک و نه تجربه و سابقه کاری مرتبط می‌خواهد.
سخنان پایانی
متاسفانه تحریر قولنامه‌ها با اشتباهات رایج حقوقی باعث سخت شدن کار دستگاه قضایی شده‌اند. استنباط اراده و توافق اصلی طرفین را دچار ابهام می‌نماید و چه بسا گاها بین آنچه توافق شده و آنکه امضاء شده فرسنگها فاصله است . گره کوری که در این رابطه حقوقی زده شده صرفا بایستی با چنگ و دندان شاکی و متهم و دستگاه قضایی باز شود. همچنین بار تحمل هزینه و وقت بر دوش افراد جامعه و دستگاه قضایی سنگینی نماید.
مطمئنا نظارت بیش از پیش به وضعیت بنگاه‌های املاک، آموزش و توضیح و تفسیر قرارداد به صورت مستمر و متعادل نمودن نرخ کمیسیون با افزایش قیمت مسکن و نیز قراردادن شرایط ویژه جهت اخذ مجوز از راهکارهای پیشگیری در اختلافات قضایی محسوب می‌شود. اهداف پیشگیرانه قوه قضاییه را اجابت نموده و رعایت حقوق شهروندی را به سر منزل مقصود می‌رساند.
منبع:
مهریه عندالاستطاعه
مهریه عندالاستطاعه چیست؟
در این مقاله قصد داریم در مورد مهریه عندالاستطاعه بیشتر صحبت کنیم، با ما همراه باشید.
در دین مبین اسلام مهریه جهت ایجاد انس و محبت و گرم تر شدن کانون خانواده و ارزش گذاری برای زن ، ایجاد شده است. اما درسال‌های اخیر فرهنگ سازی غلط و تعیین مهریه های بالا باعث ایجاد معضلات بسیاری شده است. از جمله تعداد بالای درخواست مهریه و درنتیجه زندانی شدن مردان بسیاری بخاطر عدم پرداخت مهریه و بالا رفتن آمار زندانیان غیر مجرم.
به همین دلیل پیشنهادات بسیاری از طرف مسئولین نهادهای قانونگذاری و سازمان‌های مربوطه ارائه شده که یکی از آنها قید شرط عندالاستطاعه در شرایط ضمن عقد می‌باشد.
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور دستورالعمل 1385/11/07-13453958 را ابلاغ کرد که بیان می کند:"سردفترداران ازدواج مکلفند در موقع اجرای صیغه عقد و ثبت واقعه ازدواج ، درصورتی که طرفین در نحوه پرداخت مهریه به عند الاستطاعه بودن زوج توافق نمایند. به صورت شرط ضمن عقد درج و به امضای طرفین برسانند."
برای روشن شدن تفاوت مهریه عندالاستطاعه با مهریه ی عندالمطالبه ابتدا مهریه عندالمطالبه را مختصرا توضیح می‌دهیم.
مهریه ی عندالامطالبه
مهریه عندالمطالبه با درخواست زوجه باید پرداخت شود. در اینکه ماهیت آن ، مهریه حال است یا موجل به زمان مطالبه اختلاف نظر وجود دارد. ولی به نظر می‌رسد مهریه عندالمطالبه همان مهریه حال است و چون مهریه دینی است بر عهده زوج که باید به زوجه پرداخت کند.
همچنین مانند سایر دیون تاطلبکار (زوجه) مطالبه نکرده است بر بدهکار (زوج) پرداخت آن واجب نیست. این نکته با در نظر گرفتن حق عدم تمکین برای زوجه دراین حالت روشن تر می‌شود.
البته در مهریه عندالمطالبه نیز ضابطه منع رجوع طلبکار به مدیون معسر نیز وجود دارد که در صورت اثبات ادعای اعسار زوج. حق حبس زوج وجود نخواهد داشت البته حق عدم تمکین برای زوجه در این فرض هم باقی است.
مهریه ی عندالاستطاعه
در مهریه عندالاستطاعه ، شرط رسیدن به استطاعت و توانایی مالی برای زوج جهت پرداخت مهریه قید شده است. بعضی این شرط را فقط جهت تاکید بر عدم رجوع طلبکار به مدیون معسر میدانند اما ما در ادامه به اشکالاتی که بر این نظر وارد است می پردازیم.
1- اصل حرام بودن رجوع طلبکار به مدیون معسر در مهریه عندالمطالبه نیز وجود دارد و نیاز به قید عندالاستطاعه نمی‌باشد.
2- اصل در قیود احترازی بودن آنان است.
3- در این صورت هدف از درج این شرط در ضمن عقد که جلوگیری از به زندان افتادن زوج می‌باشد محقق نخواهد شد.
4- با توجه به کلام فقها و حقوق دانان .مهریه عندالاستطاعه در مقابل مهریه عندالمطالبه قرار گرفته که نشان از تفاوت این دو دارد.
مثال:
سوال: چنانچه در ذیل نوشته شود عندقدرته والاستطاعه مهریه باید پرداخت شود آیا چنین مهریه‌ای حال است یا موجل؟
جواب: درفرض سوال چنانچه زوج متمکن ازادای مهریه باشد مهریه حال است و درصورت عدم تمکن حال نیست.
در اینجا شرط عندالاستطاعه را دلیلی بر حال نبودن مهریه دانسته اند.
5- درشرط عندالاستطاعه بودن مهریه حق عدم تمکین از زوجه ساقط می‌گردد.
نتیجه گیری
بنابر آنچه گفته شد فقها و حقوقدانان مهریه عندالاستطاعه را مهریه‌ای موجل یا معلق دانسته که زمان رسیدن اسطاعت زوج در آن نامعلوم می باشد. به همین دلیل باعث ضرر به زوجه شده و نیز باعث از بین رفتن اصل تعهد از زوج می باشد. برای رفع این مشکل چنانچه طرفین توافق حاصل کرده اند تاشرط عندالاستطاعه را در شرایط ضمن عقد به عنوان مهلتی به زوج درج نمایند.
بهتراست زمان مشخصی برای آن تعیین نمایید. مثلا 10سال ، تا از ضرر به زوجه جلوگیری شود و پس از گذشت این زمان مهریه عندالامطالبه شود. برای مانع شدن از افزایش آمار زندانیان مهریه و از هم گسستگی خانواده ها باید فرهنگ سازی صحیح گسترش یابد.
با توجه دادن خانواده ها به جنبه های معنوی ازدواج و ترویج احادیثی که ارزش را در کم بودن مهریه میدانند، این معضل راحل نمود. اگرچه این امر سخت و زمان بر به نظر می‌رسد اما شدنی است.
منبع:
نگهداری سگ و گربه جرم است؟
آیا نگهداری سگ و گربه جرم است؟
همه چیز در مورد مصوبه اخیر مجلس در مورد نگهداری از حیوانات:
اخیرا مجلس اقدام به تدوین طرحی با موضوع "طرح صیانت از حقوق عامه در مقابل حیوانت مضر و خطرناک " که مربوط به این می‌شود که نگهداری سگ و گربه است، می‌شود و الحاق به قانون مجازات اسلامی (کتاب پنج تعزیرات) نموده‌اند. البته این طرح توسط 75 نفر از نمایندگان مجلس پیشنهاد گردیده که نکات قابل توجهی دارد که در ادامه با آن می‌پردازیم.
این طرح شامل یک ماده واحده و چهار ماده مکرر و سه تبصره می باشد.
نگهداری سگ و گربه
وفق ماده 688 مکرر
1. "واردات تولید تکثیر پرورش خرید و فروش حمل و نقل و گردانیدن اعم از پیاده و یا با وسیله نقلیه و نگهداری حیوانات وحشی ،نامتعارف ،مضر و خطرناک از قبیل تمساح، لاک‌پشت، مار، سوسمار، گربه، موش، خرگوش، سگ و سایر حیوانات نجس العین و میمون ممنوع می باشد.
هر یک از مرتکبین به جزای نقدی معادل 10 تا 30 برابر حقوق کارگری (که سالانه توسط دولت و اتحادیه های مربوطه تعیین و اعلان می گردد و نیز ضبط حیوان مربوطه می گردند.
طبق این طرح هر گونه ارتباط با حیوانات اهلی و غیر اهلی را جرم دانسته. البته حیواناتی مانند گوسفند گاو و.. که برای جامعه انسانی دارای بهره بوده و انسان از منافع آنها استفاده می کند قطعا جرم نبوده و نیست. از طرفی ذکر حیوانات در مصوبه جنبه تمثیلی داشته نه حصری.
در ادامه می‌خوانید
بنابراین تدوین کنندگان این طرح کلمه "از قبیل .." را برای بیان حیوانات به کار برده‌اند که معلوم می‌گردد دامنه این طرح حیوانات زیادی را در بر می‌گیرد. یعنی مصوبه صرفا مشمول حیوانات ذکر شده نبوده و بقیه حیوانات را نیز شامل می‌شود. لیکن معیار شناسایی حیوان برای شمول این مصوبه مشخص نیست. چه آنکه از سویی مشخصه این حیوانات را مضر و نامتعارف بودن دانسته است.
ولی در ادامه حیواناتی مانند لاک‌پشت یا گربه که هیچ گونه خطر یا ضرر یا غیر عرف بودن را نداشته بیان می‌نماید.
از سویی دیگر با به کار بردن حرف ربط "و" چنین بیان می‌نماید "و سایر حیوانات نجس العین " گویی که حیوانات مذکور همگی نجس العین می‌باشند حال آنکه خیلی از حیوانات مذکور اساسا نجس العین نمی‌باشند.
نکته قابل توجه در این طرح وجود مجازات عجیب و البته سنگین و بدون مبنا در این طرح می‌باشد. وفق ماده‌ی صدر الاشاره مرتکبین به جزای نقدی معادل 10 تا 30 برابر حقوق حداقل کارگری و نیز ضبط حیوان محکوم می‌گردد که مبلغ جزای نقدی بسیار قابل توجه می‌باشد.
در ماده 688 مکرر 4
در صورت حمل حیوانات موضوع این قانون علاوه بر مجازات نقدی، راننده خودرو به جزای نقدی مقرر در این قانون محکوم و خودرو وی به مدت سه ماه توقیف می‌گردد. یعنی اگر شخصی با تاکسی یا اسنپ این خودرو را حمل نماید راننده خودرو به جزای نقدی و توقیف خودرو محکوم می‌گردد.